Imóvel como investimento

Comprar casa para alugar ou revender e investir em fundos imobiliários são opções em tempos de juros baixos

Ao forçar as pessoas a ficar em casa, a pandemia realçou a importância de morar bem, e isso não só tem o poder de transformar projetos residenciais como representa uma oportunidade a investidores que estão colocando o pé para fora da renda fixa.

Reerguendo-se do choque do coronavírus, o mercado imobiliário vem aumentando a recompensa aos investidores que procuram ter uma renda extra com o aluguel de imóveis —assim como ganhos de capital numa venda futura—, apresentando-se como uma das alternativas promissoras ao fim da era de retornos fáceis e seguros dos títulos públicos.

O aumento nos prêmios de risco pagos a quem faz essa troca deve ser o grande propulsor dos investimentos imobiliários em meio ao movimento de migração da renda fixa. Porém, apesar da confiança dos brasileiros nos imóveis —que faz da máxima “quem compra terra não erra” um dos jargões populares do mundo dos investimentos—, é preciso tomar alguns cuidados ao dar passos nesse mercado.

Imóvel chique tende a se valorizar mais

Imóveis cujos preços por metro quadrado podem superar com facilidade os R$ 20 mil, como acontece em bairros nobres de São Paulo e Rio de Janeiro, atraem inquilinos de alta renda e, consequentemente, de bom perfil de crédito. Isso, dizem especialistas em mercado imobiliário, significa menor risco de o investidor levar calote no aluguel.

De acordo com Reinaldo Lacerda, sócio da gestora de patrimônio Hieron, imóveis de alto padrão também têm uma tendência menor de ficarem vazios em períodos de crise.

Além de critérios objetivos da escolha do imóvel, como localização, espaço, tecnologias e acabamento, há uma subjetividade relacionada à realização de sonho, conforto e status que gera valor, sendo, portanto, favorável à margem de rentabilidade desse negócio.

“Isso tudo será agregado ao preço, fazendo com que o valor de venda possa ser bem maior do que o valor de aquisição”, afirmou Alberto Mattos de Souza, sócio, com mais de 15 anos de experiência em Direito Imobiliário e Societário, do escritório PMMF Advogados.

Apartamento compacto é mais fácil de alugar ou revender

Investir em imóveis de alto padrão –ou seja, imóveis bem projetados, com acabamento invejável e localização privilegiada– não significa necessariamente colocar dinheiro em mansões de cômodos incontáveis. Pelo contrário, há quem dê preferência a imóveis mais compactos.

Apartamentos menores cabem em mais bolsos, o que significa maior facilidade tanto para alugar quanto para vender a propriedade. Segundo Alexandre Frankel, CEO da Vitacon, uma incorporadora que vende 95% de seus imóveis a investidores, o “filé-mignon” do mercado residencial são os apartamentos de 15 a 40 metros quadrados para uma pessoa, ou de 35 a 70 metros quadrados projetados para duas pessoas.

Esperar retorno no curto prazo é um erro

Em razão do histórico brasileiro de saltos inflacionários, que fez dos imóveis um dos principais instrumentos de proteção patrimonial, enraizou-se em muitas famílias a ideia que associa investimentos imobiliários a segurança e retornos garantidos.

Mas, para evitar frustrações, o investidor deve desmistificar esse tipo de percepção e tratar os imóveis pelo que eles realmente são: um investimento de retornos variáveis e, como toda renda variável, sujeito não só a riscos particulares de mercado como a mudanças conjunturais na economia ou na política do país.

Sob a perspectiva histórica, os imóveis, de fato, costumam acompanhar os principais índices de preços da economia, sendo, sim, uma dica válida para preservar o patrimônio das labaredas do dragão da inflação.

Isso não é, no entanto, uma regra. Desde 2015, por exemplo, quem tem patrimônio alocado em imóveis vem, na média nacional, perdendo dinheiro para a inflação, como mostra o índice FipeZap, que calcula mensalmente as variações dos preços de residências em 50 cidades brasileiras.

A primeira dica comum de especialistas é, portanto, não entrar nesse negócio almejando retornos de curto prazo. Claro, eles podem vir rápido, mas é prudente estar preparado para esperar o tempo que for necessário para sair do investimento no momento em que o mercado estiver suficientemente aquecido para entregar o retorno esperado.

Boa localização faz muita diferença

Sempre haverá interesse por imóveis de alto padrão e bem localizados, dizem os especialistas. Quem tem condições financeiras de ser proprietário de residências com essas características consegue diminuir dois dos principais riscos de se investir em imóveis: a vacância, para quem quer ter renda com aluguel, e a falta de liquidez, ou seja, a grande dificuldade de encontrar compradores numa venda futura.

Alexandre Frankel, da Vitacon, diz que a mobilidade é o quesito mais importante na escolha de uma casa ou um apartamento em grandes centros urbanos. As pessoas querem fugir do trânsito e, portanto, imóveis próximos a polos de mobilidade, como estações de metrô, ou a centros empresariais tendem a ser valorizados.

Vale também ficar atento, na hora de fazer o investimento, aos itens que “mordem” a rentabilidade do negócio, como despesas de condomínio e IPTU e a reserva de manutenção.

Investir em um único imóvel? É arriscado!

Mesmo que você saiba (e goste) de administrar imóveis e tenha um “bom olho” para identificar casas ou apartamentos com alto potencial de valorização, a alta capitalização exigida em negócios desse tipo é um grande obstáculo a um investimento diretamente em imóveis —ou seja, comprar um imóvel pessoalmente para, a partir daí, obter renda com o aluguel.

Uma orientação dada por qualquer consultor financeiro é não expor demais o patrimônio a uma única categoria de investimento. Se, para ter uma carteira de investimentos equilibrada, a recomendação é limitar a exposição a ativos imobiliários a 15% —algo razoável para um investidor com perfil de risco moderado—, a compra de um apartamento de R$ 1 milhão, por exemplo, só seria aconselhável dentro de um patrimônio próximo a R$ 7 milhões.

Há também que se levar em conta outro pilar de gerenciamento de risco que aumenta consideravelmente o tamanho do investimento: a diversificação. O investimento, conforme recomenda-se, não deve ser feito em apenas um imóvel, mas em vários e em diferentes regiões. Assim, se um dos imóveis do portfólio perder valor, a desvalorização é compensada pela valorização ou amortecida por uma desvalorização menor dos demais.

FONTE: ECONOMIA UOL

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